Tre agenzie, tre valutazioni diverse: chi sta dicendo la verità?
Hai deciso di vendere casa e chiedi una valutazione immobiliare a tre agenzie.
La prima ti dice:
450.000 euro.
La seconda:
470.000 euro.
La terza:
520.000 euro.
Quale scegli?
La risposta più spontanea è quasi sempre la stessa:
quella che valuta di più.
Ed è perfettamente comprensibile.
Ma potrebbe essere proprio la decisione più costosa dell’intera vendita. Ecco perché capire cosa si cela dietro una valutazione immobiliare può fare la differenza.
Una valutazione immobiliare non è una promessa
Quando un agente immobiliare attribuisce un valore a una casa, non sta stabilendo quanto il proprietario incasserà al rogito.
Sta formulando una stima di quanto il mercato potrebbe essere disposto a riconoscere per quell’immobile.
Per questo una valutazione immobiliare professionale dovrebbe essere accompagnata da dati, confronti e motivazioni.
Non semplicemente da un numero.
La domanda corretta da fare all’agente non è quindi “Quanto vale casa mia?” ma “Come sei arrivato a questo valore?”
Perché le valutazioni immobiliari possono essere così diverse?
Valutare un immobile non significa semplicemente moltiplicare i metri quadrati per il prezzo medio della zona.
Bisogna considerare numerosi elementi:
- microzona;
- piano;
- esposizione;
- luminosità;
- affacci;
- stato dell’appartamento;
- qualità dello stabile;
- presenza dell’ascensore;
- balconi e terrazzi;
- distribuzione interna;
- efficienza energetica;
- immobili concorrenti;
- domanda presente in quel momento;
- caratteristiche ricercate dagli acquirenti.
Esiste poi un altro elemento fondamentale: la strategia di posizionamento.
Il valore stimato dell’immobile e il prezzo con cui presentarlo sul mercato sono due concetti collegati, ma non necessariamente identici.
Il rischio della “valutazione più bella”
Immaginiamo che il valore realistico di un appartamento sia compreso tra 450.000 e 470.000 euro. Un’agenzia propone di partire da 520.000 euro.
Per il proprietario è una notizia fantastica. Ma cosa succede se gli acquirenti non condividono quella valutazione?
L’immobile viene pubblicato. Passano le prime settimane. Arrivano poche telefonate. Qualche visita. Nessuna proposta.
Dopo due mesi il prezzo scende a 495.000 euro. Poi a 475.000. Infine a 455.000.
La casa arriva proprio al valore indicato inizialmente dalle valutazioni più prudenti, ma dopo aver perso mesi e parte della propria forza commerciale.
Il mercato non conosce la valutazione dell’agenzia
Un acquirente non compra una casa perché un’agenzia ha dichiarato che vale 500.000 euro. La compra perché, confrontandola con le alternative disponibili, ritiene che il rapporto tra caratteristiche e prezzo sia interessante.
Il mercato è quindi il vero giudice di qualsiasi valutazione immobiliare.
Puoi scegliere qualsiasi prezzo di partenza. Non puoi scegliere quanto gli acquirenti saranno disposti a pagare.
Attenzione al prezzo degli annunci
“Ho visto che nel mio palazzo vendono un appartamento a 600.000 euro.” È un’informazione importante. Ma manca una parola: chiedono 600.000 euro.
Non significa necessariamente che lo venderanno a quella cifra. Per comprendere il valore reale bisogna analizzare anche il comportamento della domanda e i riferimenti relativi alle compravendite effettivamente concluse.
Come riconoscere una valutazione immobiliare professionale?
Una buona valutazione immobiliare risponde almeno a cinque domande: qual è il valore realistico? Quali immobili sono comparabili? Contro quali case competeremo? Chi è l’acquirente ideale? A quale prezzo entrare sul mercato?
Se la risposta è semplicemente “Secondo me possiamo provare a…” probabilmente manca ancora qualcosa.
La valutazione immobiliare più alta non è sempre la migliore
Supponiamo di ricevere tre valutazioni: Agenzia A: 450.000 euro — Agenzia B: 470.000 euro — Agenzia C: 520.000 euro.
Non possiamo sapere quale sia corretta guardando soltanto i numeri. Bisogna capire quali dati sostengono ciascuna valutazione.
È questa la differenza tra una cifra usata per convincere un proprietario e una strategia per vendere un immobile.
Il prezzo più alto può produrre il risultato più basso
Un prezzo eccessivo riduce il numero degli acquirenti interessati. Meno interesse significa meno visite, meno offerte e meno forza in trattativa.
Al contrario, un corretto posizionamento aumenta l’interesse e mette il proprietario nelle condizioni migliori per negoziare.
Non scegliere chi ti promette il prezzo più alto
Scegli chi riesce a spiegarti quanto vale, perché vale quella cifra, chi potrebbe comprarla, contro quali immobili dovrà competere e quale strategia utilizzerà per ottenere il miglior risultato.
Hai ricevuto valutazioni immobiliari molto diverse per il tuo immobile? Prima di decidere a chi affidare la vendita, confronta i dati e le strategie che ci sono dietro.
MQUADRO RE realizza valutazioni immobiliari a Milano analizzando l’immobile, la microzona, la concorrenza e il potenziale target di acquirenti.
Ti serve capire qual è il miglior prezzo che il mercato può realmente riconoscere alla tua casa.
